tatort:Steuern

Achtung Steuerfalle!

Wenn Eheleute nach der Trennung eine Immobilie veräußern, die sich noch keine zehn Jahre in ihrem Privatbesitz befindet, ist Vorsicht geboten.

Der Verkauf einer Immobilie, die im Privatvermögen gehalten wird, ist grundsätzlich nach zehn Jahren steuerfrei. Die Zehnjahresfrist greift nicht, wenn das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Veräußerung ist dann auch schon vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei möglich, wenn die Immobilie vom Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder wenn er sie vor dem Verkauf mehr als ein volles Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Dies ist dann der Fall, wenn er die Immobilie im Jahr des Verkaufs volle zwölf Monate genutzt und im Jahr davor sowie im Jahr des Verkaufs jeweils mindestens einen Tag selbst bewohnt hat. Problematisch wird diese Regelung im Falle einer Trennung von Eheleuten, welche gemeinsame Eigentümer einer selbst genutzten Immobilien sind. Zieht ein Ehegatte aus, wird die Immobilie von diesem fortan eben nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Überlässt nun der ausgezogene Ehegatte wegen diverser Unterhaltsverpflichtungen oder im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung die Hälfte seines Eigenheims dem anderen Ehegatten oder wird das Eigentum veräußert, handelt es sich für den Ehepartner, der aus der Immobilie ausgezogen ist, um ein privates steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, wenn die Zehnjahresfrist nicht abgelaufen ist.

Die Besteuerung lässt sich derzeit auf verschiedene Weisen verhindern:

  • Soll das Familienheim veräußert werden, bietet es sich an, die Veräußerung erst nach Ablauf von zehn Jahren nach Erwerb vorzunehmen. Damit werden die steuerlichen Risiken umgangen.
  • Das Familienheim wird sofort im Jahre des Auszuges des unterhaltsverpflichteten Ehegatten veräußert. Es genügt in diesem Fall nämlich, dass im Jahr des Verkaufs das Haus an mindestens einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wichtig ist, dass sich im Falle einer Scheidung und des Auszugs eines Ehepartners aus dem gemeinsamen Familienheim während der Zehnjahresfrist beide Seiten der steuerlichen Risiken, die mit der Veräußerung zusammenhängen, bewusst sind.

ACHTUNG Beim Bundesfinanzhof läuft derzeit ein Verfahren zu einem solchen Sachverhalt. Es bleibt abzuwarten, ob es dabei tatsächlich bei einer Besteuerung bleibt. Derzeit geht die Finanzverwaltung in entsprechenden Fällen jedoch noch von steuerpflichtigen Vorgängen aus.

— eingestellt am 13. Mai 2022

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