tatort:Steuern

Denn sie wissen nicht, was sie tun

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem spektakulären Urteil die Rechtsprechung zur umsatzsteuerlichen Behandlung von sogenannten Bruchteilsgemeinschaften geändert. Welche Tragweite der Richterspruch hat, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend beurteilt werden. tatort:steuern erklärt, worum es geht.

Für Immobilieneigentümer, die Objekte in einer Bruchteilsgemeinschaft halten, hat der BFH in einem aktuellen Urteil mehr offene Fragen als Antworten hinterlassen. Insbesondere hinsichtlich der Umsatzsteuer und der Vertragsgestaltung herrscht derzeit große Unsicherheit. Die Hoffnung ruht nun auf der Finanzverwaltung, die mit einem Anwendungsschreiben für Klarheit sorgen kann.
Worum es geht, zeigt ein Beispiel: Herrn A und Frau B gehört ein Mehrfamilienhaus. Beide sind zu je 50 Prozent als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie wird an Gewerbetreibende vermietet. Für die Umsatzsteuer haben A und B optiert, sodass die Mieteinnahmen mit Umsatzsteuer berechnet wurden – also ein ganz normaler Fall. Bislang wurde diese Gemeinschaft ähnlich einer BGB-Gesellschaft als Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinn behandelt. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft die Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abführen muss und diese die Vorsteuern aus Rechnungen damit verrechnen kann. Diese Regelung hat sich seit Jahrzehnten bewährt.
In der Entscheidung des BFH mit Sitz in München vom 22. November 2018 wird aus schwer nachvollziehbaren Gründen diese Praxis aufgegeben und entschieden, dass eine Bruchteilsgemeinschaft keine Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinne ist. Vielmehr sei jeder Bruchteilsgemeinschafter Unternehmer. Als Begründung verweist der BFH auf das Zivilrecht, nach dem eine Bruchteilsgemeinschaft nicht rechtsfähig sei.

Exkurs Bruchteilsgemeinschaft

Die Bruchteilsgemeinschaft ist in den §§ 741 ff. BGB geregelt. Die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer haben ihrem Bruchteil entsprechend Rechte an der Immobilie. Demgegenüber verpflichten sich die Gesellschafter bei einer Gesamthandsgemeinschaft nach §§ 705 ff. BGB (zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts = GbR) dazu, einen gemeinsamen Zweck mit der Immobilie zu erreichen. Eigentümerin der Immobilie ist die GbR, die dann auch als solche im Grundbuch eingetragen sein sollte. Die Abgrenzung zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Gesamthandsgemeinschaft kann mitunter schwierig sein. Sie ist aber nach der geänderten Rechtsprechung des BFH zur Unternehmereigenschaft wichtig. Denn eine Bruchteilsgemeinschaft kann nicht umsatzsteuerlicher Unternehmer sein, eine GbR hingegen schon.

Ungeklärte Fragen und Folgen aus dem Urteil

  • Soll jeder Gemeinschafter einen eigenen Mietvertrag abschließen?
  • Jeder Gemeinschafter könnte eigenständig zur Umsatzsteuer optieren. Die Mieter müssten an jeden gesondert Miete bezahlen.
  • Bei Unterschreiten der Grenze von 17.500 Euro könnten Gemeinschafter die Kleinunternehmerregelung und andere die Option zur Regelbesteuerung in Anspruch nehmen.
  • Jeder Gemeinschafter müsste Umsatzsteuervoranmeldungen und eine Umsatzsteuerjahreserklärung abgeben.
  • Müssen sämtliche Mietverträge auf die einzelnen Gemeinschafter umgeschrieben werden, da sonst das Risiko einer doppelten Umsatzsteuerschuld besteht?
  • Müssen für den Vorsteuerabzug zum Beispiel Handwerkerrechnungen aufgeteilt und an jeden Gemeinschafter ausgestellt werden?

Übrigens: Auch Eheleute gelten im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und der Gütertrennung als Bruchteilseigentümer. Dagegen handelt es sich bei Erbengemeinschaften um Gesamthandsgemeinschaften, für die die neue Rechtsprechung nicht zutrifft.

Fazit: Es ist völlig unverständlich, warum das höchste deutsche Steuergericht, ohne dass der Fiskus Mehreinnahmen generiert, eine viele Jahre bewährte praktikable Lösung kippt. Dies führt zu noch nicht absehbarem zusätzlichem administrativen Aufwand. Es wäre zu begrüßen, wenn die Finanzverwaltung zügig hinsichtlich der Anwendung des Urteils reagieren würde. Dabei müsste den betroffenen Steuerpflichtigen zumindest eine großzügige Übergangsregelung eingeräumt werden. Das Urteil sollte auch keine Auswirkung auf die Vergangenheit haben. Die Änderung der Rechtsprechung betrifft natürlich nicht nur Fälle im Immobilienbereich, sondern auch andere Bereiche, wie beispielsweise Büro- oder Lizenzgemeinschaften. Wir raten unseren Lesern nicht in Aktionismus zu verfallen, sondern erst einmal die Reaktion der Finanzverwaltung oder des Gesetzgebers abzuwarten. tatort:steuern hält Sie auf dem Laufenden.

— eingestellt am 26. Mai 2019

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