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Erschwerte Share-Deals

Zum 1. Juli 2021 trat die Grunderwerbsteuerreform in Kraft. Mit ihr wird die grunderwerbsteuerliche Behandlung der Käufe von Anteilen an Immobiliengesellschaften neu gestaltet.

 

Share-Deals sind Immobilientransaktionen, bei denen nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile der immobilienhaltenden Gesellschaft übertragen werden. Mit diesen Anteilskäufen konnten Immobilieninvestoren bislang Grunderwerbsteuer sparen. Die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretene Reform des Grunderwerbsteuergesetzes hat diese Praxis aber erschwert und die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Share-Deals neu gestaltet. Das neue Recht wird nicht rückwirkend angewandt, sondern gilt grundsätzlich erst ab dem Inkrafttreten.

Mit der Einführung der Grunderwerbsteuerreform wird ein Ergänzungstatbestand im § 1 Absatz 2b Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) definiert. Der neue Tatbestand besagt, dass Änderungen im Gesellschafterbestand einer Kapitalgesellschaft im Umfang von 90 Prozent zukünftig Grunderwerbsteuer auslösen, sofern die Änderungen innerhalb von zehn Jahren erfolgen. Es ist unerheblich, ob ein Gesellschafter bestimmte Beteiligungsschwellen erreicht. Der neue Tatbestand tritt zum 1. Juli 2021 in Kraft. Betroffen sind unmittelbare sowie mittelbare Veräußerungen gleichermaßen. Im Wesentlichen entspricht der neue § 1 Absatz 2b GrEStG dem § 1 Absatz 2a GrEStG für grundbesitzende Personengesellschaften.

Ferner wurde die schädliche Beteiligungsschwelle auf 90 Prozent – vormals 95 Prozent – herabgesetzt. Dies betrifft insbesondere die §§ 1 Absatz 2a, 3 und 3a GrEStG. Nach alter Rechtslage, bis zum 30. Juni 2021, löst der Übergang von 95 Prozent oder mehr der Anteile an grundstücksbesitzenden Personengesellschaften innerhalb von fünf Jahren Grunderwerbsteuer aus. Sollte in diesem Falle die Grunderwerbsteuer vermieden werden, durften im ersten Schritt höchstens 94,9 Prozent der Anteile erworben werden. Die restlichen 5,1 Prozent mussten beim Veräußerer verbleiben und konnten erst nach Ablauf von fünf Jahren nachgekauft werden. In diesem Fall fiel lediglich auf die 5,1-Prozent-Anteil Grunderwerbsteuer an. Nun müssen 10,1 Prozent der Anteile für mindestens zehn Jahre beim Verkäufer verbleiben.

Die Haltefrist der Altanteile wurde also von fünf auf zehn Jahre und in Ausnahmefällen auf 15 Jahre angehoben. Für die Zukunft heißt das folglich, dass der Alt-Gesellschafter bei Personengesellschaften die restlichen Anteile von mindestens 10,1 Prozent für wenigstens zehn Jahre gehalten haben muss.

ACHTUNG Ist die bisherige Haltefrist von fünf Jahren zum 1. Juli 2021 bereits abgelaufen, gelten Gesellschafter als Alt-Gesellschafter. Die Haltefrist wird demnach in diesen Fällen nicht um fünf weitere Jahre verlängert. Sollte die Haltefrist zum 1. Juli 2021 noch nicht abgelaufen sein, gelten die Gesellschafter bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist nun als Neu-Gesellschafter. Für Erwerbe für Neu-Gesellschafter gilt entsprechend auch die neue Grenze von 90 Prozent.

Bei Kapitalgesellschaften ist es nicht möglich, dass die restlichen 10,1 Prozent an den Mehrheitsgesellschafter oder ein verbundenes Unternehmen ohne Grunderwerbsteuer veräußert werden, auch nicht nach der Haltefrist. Sofern dies geschieht, unterliegt der gesamte Vorgang der Grunderwerbsteuer.

FAZIT Im Ergebnis hat der Gesetzgeber bei Personen- und Kapitalgesellschaften die Vermeidung der Grunderwerbsteuer durch Share-Deals und für den verbleibenden Minderheitsgesellschafter die anzuwendenden Behaltensfristen von zehn beziehungsweise 15 Jahren und einer Mindestbeteiligung von 10,1 Prozent unattraktiver gestaltet. Außerdem sind die mit den Neuregelungen zu beachtenden Anzeigepflichten im Auge zu behalten. Rücksprache mit einem versierten steuerlichen Berater ist bei jeder geplanten Transaktion essenziell, um teure Fehler zu vermeiden.

— eingestellt am 27. August 2021

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