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Neu aufgeteilt

Das Bundesfinanzministerium hat ein neues Berechnungsprogramm für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises von bebauten Grundstücken veröffentlicht. Steuerzahler können davon profitieren.

Immobilien sind häufig steuerlich relevant – entweder als Betriebsvermögen oder im Bereich der Vermietung. Bei der Anschaffung stellt nur der Gebäudeanteil die Grundlage für die steuermindernde Abschreibung dar. Der Anteil für Grund und Boden hat dabei keine steuerliche Auswirkung. Das Programm, das bisher vom Bundesministerium für Finanzen zur Berechnung des Anteils online angeboten wurde vom Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) – entgegen dem Finanzgericht Berlin/Brandenburg – als unzureichend für eine sachgerechte Aufteilung erklärt. Nun hat das Ministerium ein neues Tool unter dem Titel „Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ auf seiner Website veröffentlicht. Damit kann jetzt der Anteil neu berechnet werden.

Die alte Anwendung führte aufgrund der Reduzierung auf nur ein Bewertungsverfahren und weil regionale Faktoren sowie die Marktentwicklung nicht berücksichtigt wurden insbesondere in Ballungsräumen zu einer starken Verschiebung der Anteile. Wurden vor 20 Jahren Grund und Boden noch auf einen Anteil von 30 Prozent geschätzt und anerkannt, so kann das Grundstück mittlerweile 60 bis 70 Prozent ausmachen. Da der Gebäudeanteil damit nur noch bei 30 bis 40 Prozent liegt, sinkt die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit erheblich.

Die neue Aufteilungshilfe sieht nun die Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren vor und berücksichtigt deutlich mehr Einflussfaktoren auf die Immobilie. Dadurch kann es im Vergleich zum alten Berechnungsverfahren zu günstigeren Ergebnissen kommen. Es bleibt jedoch ein vereinfachtes Verfahren.

Tipp 1 Sollte bei Ihnen in der Vergangenheit bereits ein ungünstiges Verhältnis berechnet und der Abschreibung zugrunde gelegt worden sein, kann dies für die Zukunft geändert werden. Lassen Sie Ihren Steuerberater prüfen, ob eine Neuberechnung zu einem besseren Ergebnis führt, und erklären Sie die neue Abschreibung in Ihrer nächsten Steuererklärung. Gegebenenfalls können Sie auch bereits erklärte Jahre im Antrags- oder Einspruchsverfahren ändern lassen.

Tipp 2 Schon im notariellen Kaufvertrag können Sie die Aufteilung vornehmen lassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann dieser Aufteilung dann gefolgt werden, wenn sie nicht zu erheblichen Abweichungen von der Bewertung durch das Tool führt. Was in diesem Zusammenhang jedoch „erheblich“ ist, wurde noch nicht definiert. Lassen Sie daher Ihren Steuerberater vorher die Berechnung durchführen, damit die Abweichungen nicht verworfen werden.

Tipp 3 Natürlich können Sie eine exaktere Aufteilung der Anteile auch durch einen Gutachter feststellen lassen. Dieser hat neben der Auswahl von Bewertungsverfahren auch bessere Möglichkeiten, individuelle Besonderheiten der Immobilie in die Bewertung aufzunehmen.

— eingestellt am 26. August 2021

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