tatort:Steuern

Von Grund auf kompliziert

Die Grundsteuer wird komplett neu geregelt. Zu diesem Zweck sind die rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Damit steht eine Herkulesaufgabe an: Jeder Grundstückseigentümer hat bis zum 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abzugeben. tatort:steuern erklärt, worauf es dabei ankommt, was in den einzelnen Bundesländern gilt und welche Unterlagen benötigt werden.

Mit Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das derzeit noch geltende Bewertungsverfahren für die Grundsteuer nicht mehr vereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes ist. Ursächlich dafür sind erhebliche Wertverzerrungen, die daraus resultieren, dass immer noch Wertverhältnisse aus den Jahren 1935 (Ost) oder 1964 (West) zugrunde gelegt werden. Im Ergebnis sind die Belastungsunterschiede bei der Grundsteuer heute sehr hoch und stehen häufig in keiner Relation mehr zu den Grundstückswerten.

Die Berechnung ist also dringend reformbedürftig, wodurch nun eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland notwendig wird. Hierfür hat der Gesetzgeber als Grundlage die Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 festgeschrieben. Auf Basis dieser Werte wird die neue Grundsteuer berechnet und dann erstmals ab 2025 fällig.

Für die Bewertung gilt ein sogenanntes Bundesmodell, das im Bewertungsgesetz geregelt ist und sich für Wohngrundstücke an einem vereinfachten Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke am Sachwertverfahren orientiert.

Verkompliziert wird die Bewertung jedoch dadurch, dass mehrere Bundesländer eine im Grundgesetz verankerte Öffnungsklausel anwenden und statt des Bundesrechts eigene Ländermodelle entwickelt haben.

Mit Ausnahme von Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell) unterscheiden sich diese vom Bundesmodell dadurch, dass eine flächenabhängige und damit weitgehend wertunabhängige Berechnung des Grundsteuerwerts erfolgt. Das Ergebnis ist ein bewertungsrechtlicher Flickenteppich:

 

Wie funktioniert die neue Grundsteuer im Bundesmodell?

Im Bundesmodell erfolgt die Festsetzung der neuen Grundsteuer in drei Schritten:

  1. Feststellung des neuen Grundsteuerwerts auf Grundlage der Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 durch das Finanzamt
  2. Anwendung der neuen Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert. Zu diesem Zweck erteilt das Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid
  3. Erteilung des Grundsteuerbescheids 2025 durch die Gemeinde nach Bekanntmachung des Hebesatzes durch Anwendung (Multiplikation) des Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag.

Wie wird bewertet?

Unbebaute Grundstücke

Für unbebaute Grundstücke (Grundstücke ohne benutzbare Gebäude) ermittelt sich der Grundsteuerwert durch Anwendung des Bodenrichtwerts auf die Grundstücksgröße. Ein gegebenenfalls vom zu bewertenden Grundstück abweichender Entwicklungszustand zum Richtwertgrundstück wird durch pauschalierte Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Bebaute Grundstücke

Die Bewertung orientiert sich für Wohngrundstücke an einem vereinfachten Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke am Sachwertverfahren: Das Ertragswertverfahren gilt damit primär für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen. Dabei erfolgt eine Kapitalisierung der Miete mit einem Vervielfältiger, und der Bodenwert wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgezinst. Anzusetzen ist eine pauschalierte „Listenmiete“, die an eine gemeindliche Mietniveaustufe angepasst wird. Für Garagen und Carports beträgt die Listenmiete einheitlich 35 Euro pro Monat.

Für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke gilt das Sachwertverfahren. Ausgangsgröße hierbei ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes, die zum Beispiel die Außenmauern oder Kellerräume umfasst und damit deutlich größer als die Wohnfläche ist.

Ermittlung des Grundsteuermess­betrags und der Grundsteuer

Auf den Grundsteuerwert ist eine Steuermesszahl anzuwenden. Da sich gegenüber der bisherigen Rechtslage deutlich höhere Grundsteuerwerte ergeben werden, wurde die Steuermesszahl auf 0,34 Promille abgesenkt. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl nur 0,31 Promille.

Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird schließlich mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert und ergibt die ab 2025 zu entrichtende Grundsteuer.

ABWEICHENDE LÄNDERMODELLE

Grundstücke in Bayern

In Bayern erfolgt die Besteuerung nach einem reinen Flächenmodell, im Rahmen dessen über Äquivalenzzahlen aus der Grundstücks- oder Gebäudefläche ein Äquivalenzbetrag ermittelt wird. Diese Äquivalenzbeträge treten rechtssystematisch an die Stelle des Grundsteuerwerts im Bundesmodell.

Das Modell besticht auf den ersten Blick durch seine Verständlichkeit und leichte Anwendbarkeit. Allerdings entsteht ein Gleichlauf von ländlichen Gebieten zu hochpreisigen städtischen Metropolen, sodass es zweifelhaft erscheint, ob das Modell der Steuergerechtigkeit innerhalb einer Kommune gerecht wird und auch im bundes- und landesweiten Vergleich dem allgemeinen Gleichheitssatz standhält.

Grundstücke in Hamburg

Das Hamburger Modell entspricht weitestgehend dem bayerischen. Es klassifiziert jedoch zusätzlich nach städteräumlicher Wohnlage.

Grundstücke in Niedersachsen

Auch in Niedersachsen finden analog zu Bayern die Äquivalenzzahlen Anwendung. Die Besteuerung erfolgt nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Dabei handelt es sich um ein abgewandeltes flächenorientiertes Modell, dessen Besonderheit in der Anwendung eines Lage-Faktors besteht. Der Lage-Faktor bildet die relative Lage des Bewertungsobjekts in der jeweiligen Gemeinde ab. Als Maßstab dafür dient der Bodenrichtwert.

Grundstücke in Hessen

Das Besteuerungsmodell in Hessen ist nahezu identisch aufgebaut wie das niedersächsische. Auch hier findet ein flächenorientiertes Modell mit Lage-Faktor Anwendung. Unterschiede ergeben sich bei der Bezeichnung der relevanten Rechengrößen und bei der rechnerischen Vorgehensweise, sodass es als Flächen-Faktor-Verfahren bezeichnet wird.

Grundstücke in Baden-Württemberg

Elementare Größe zur Ermittlung ist der Bodenrichtwert, sodass es als modifiziertes Bodenwertmodell bezeichnet wird. Der Bebauungszustand des Bewertungsobjekts ist irrelevant. Als weiterer Parameter für die Ermittlung des Steuermessbetrags kommt es auf die Nutzung der Immobilie an.

Welche Erklärung muss beim Finanzamt abgegeben werden?

Damit das Finanzamt den Grundsteuerwert festsetzen kann, haben alle Grundstückseigentümer für jedes Grundstück bis spätestens 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung auf den 1. Januar 2022 beim zuständigen Finanzamt abzugeben.

Bei der Abgabe der Erklärung unterstützen wir Sie gerne. Als Ihre Steuerberater übernehmen wir die korrekte Datenerfassung, die Berechnung des Grundsteuerwerts, die Übermittlung an das Finanzamt und die Prüfung sämtlicher Bescheide. Wer die Erklärung lieber selbst erledigen möchte, kann die Grundsteuererklärung über das Elster-Portal der Finanzverwaltung abwickeln.

Welche Angaben werden für die Erklärung benötigt?

Für die Erstellung der Feststellungserklärung werden diverse grundstücksbezogene Daten benötigt, insbesondere Angaben zur Gemarkung, zu Flurstücken, zum Baujahr (falls nach 1948 erbaut) und zur Grundstücksgröße. Außerdem sind Angaben zur Wohn-, Nutz- oder Brutto-Grundfläche zu machen. Im Bundesmodell ist die Wohnfläche bei Mietshäusern zusätzlich nach der Größe der einzelnen Wohnungen aufzuteilen, und zwar je nachdem, ob die einzelne Einheit unter 60 Quadratmeter, zwischen 60 und unter 100 Quadratmeter oder 100 Quadratmeter und größer ist. Einfluss auf die Bewertung hat hier auch die Frage, ob es in der Vergangenheit eine Kernsanierung des Gebäudes gegeben hat.

Was einfach klingt, kann also im Einzelfall sehr kompliziert sein. Zwar kann jeder die Feststellungserklärung über das Elster-Portal selbst erstellen und an die Finanzverwaltung übermitteln, gleichwohl empfiehlt es sich, in Zweifelsfragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Gewinner und Verlierer

Da die hebeberechtigten Gemeinden erst im Jahr 2024 auf Basis der dann vorliegenden Datenlage zur Neubewertung über eine Anpassung der Hebesätze entscheiden, werden die Grundsteuerbescheide frühestens in zwei Jahren versendet. Die individuell auf ein Grundstück entfallende Grundsteuer lässt sich damit heute leider nicht berechnen. Erklärtes Ziel ist eine „Aufkommensneutralität“. Da dies summarisch zu verstehen ist, wird es Grundstücke geben, deren Steuerbelastung sinkt, bei anderen wird sie jedoch höher ausfallen als bisher. Betroffen dürften hiervon vor allem Altbauten in guten Wohnlagen sein.

Privateigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken müssen zur Feststellung des Grundsteuerwerts in den meisten Fällen nur wenige Angaben machen. Die „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ vereinfacht die Abgabe der Grundsteuererklärung für diese Zielgruppe, soweit es sich um Grundstücke in Bundesländern handelt, in denen das Bundesmodell gilt. Das Bundesministerium hat hierzu weitere Informationen veröffentlicht.

— eingestellt am 22. August 2022

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