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Für die nächste Generation – Mandantenzeitschrift tatort:steuern

Familienimmobiliengesellschaften

Für die nächste Generation

Bei der Nachfolgeplanung für Immobilieneigentum kann sich die Gründung einer Familiengesellschaft als Vorteil erweisen. tatort:steuern vergleicht die möglichen Rechtsformen aus steuerlicher Sicht.

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien, getrieben durch den Wunsch nach sicheren Anlageformen und niedrigen Zinsen, in vielen Regionen Deutschlands signifikant gestiegen. Aufgrund dessen sind Immobilien als Investitionsobjekt zu einem immer beliebteren Anlageinstrument geworden. Daraus resultiert, dass Familien heute über teils erhebliches Immobilienvermögen verfügen, welches künftig auf die nächste Generation übertragen werden soll oder muss.

Die Übertragung bedarf einer guten Vorbereitung und einer langfristigen Planung, um den Übergang rechtlich und steuerlich optimal zu gestalten. Vor diesem Hintergrund werden Familienimmobiliengesellschaften immer beliebter. Diese bieten in vielen Fällen ein Instrument, um die Nachfolge maßgeschneidert zu gestalten, die Interessen der Beteiligten ausgewogen zu berücksichtigen und insbesondere schenkung- und erbschaftsteuerliche Folgen genau zu steuern.

Vorteile auch außerhalb des Steuerrechts

Neben den steuerlichen Vorzügen, die eine Familienimmobiliengesellschaft bieten kann, sind für den Überträger des Vermögens weitere signifikante Vorteile möglich. So lässt sich auf diese Weise das Familienvermögen besser zusammenhalten, denn die Familienimmobiliengesellschaft bietet einen gewissen Schutz vor der Zerschlagung des Vermögens oder den Folgen einer Scheidung eines Gesellschafters. Zudem bieten Regelungen im Gesellschaftsvertrag weiterhin die Möglichkeit einer Vermögenssteuerung durch den Vermögensüberträger.

Was ist eine Familiengesellschaft?

Eine Familiengesellschaft stellt eine Gesellschaft dar, die ausschließlich Gesellschafter aus dem Familienkreis aufnimmt und Teile des Vermögens oder das Gesamtvermögen zusammenfasst. Gängige Rechtsformen sind die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) oder die GmbH & Co. KG. Neben diesen Rechtsformen für Personengesellschaften kommt auch die Gründung einer Kapitalgesellschaft in Form der GmbH in Betracht. Nur diese Rechtsformen werden im Folgenden angesprochen.

Gründliche Planung notwendig

Schon während des Gründungsprozesses sollten langfristige steuerliche und gesellschaftsrechtliche Überlegungen angestellt werden. Die Rahmenbedingungen der Gesellschaft werden im Gesellschaftsvertrag festgelegt. Nachdem die Entscheidung zur Gründung einer Familienimmobiliengesellschaft gefällt wurde, sollte schnell analysiert werden, welche Rechtsform für den konkreten Fall ideal passt und welche Regelungen für den Gesellschaftsvertrag essenziell sind.

Steuervorteile

Einen wichtigen Vorteil einer Familienimmobiliengesellschaft stellt die Möglichkeit einer optimierten Steuerplanung dar. Die Familienimmobiliengesellschaft bietet unter anderem optimale Rahmenbedingungen, um alle zehn Jahre genau dosiert, zum Beispiel im Rahmen der Freibeträge oder auch darüber hinaus, Vermögen an die nächste Generation zu übertragen. Auf diese Weise kann in erheblichem Umfang Schenkung- und Erbschaftsteuer gespart werden. Auch die Steuerbelastung, die auf das Familienvermögen bei der Gründung, der laufenden Veranlagung und der Veräußerung entfällt, kann bei einer Familienimmobiliengesellschaft optimiert werden. Welche Rechtsform im Einzelfall die optimale Lösung darstellt, wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, insbesondere durch die Relation von laufenden Erträgen und potenziellen Veräußerungserlösen sowie die steuerliche Situation der einzelnen Familienangehörigen.

Besteuerung der Rechtsformen

Bei der Wahl der Rechtsform einer Familienimmobiliengesellschaft sind aus steuerlicher Sicht verschiedene Stadien zu betrachten, diese sind unter anderem: • Besteuerungswirkungen bei der Gründung • Laufende Besteuerung • Besteuerung bei Veräußerungen von einzelnen Grundstücken und/oder von Anteilen • Steuerliche Wirkungen beim Wegzug ins Ausland

Besteuerung bei Gründung einer Familienimmobiliengesellschaft

Die Gründung erfolgt entweder bereits mit dem Erwerb der ersten Immobilien unter Beteiligung der gesamten Familie, oder es werden bereits im Eigentum stehende Immobilien auf eine neu gegründete Familienimmobiliengesellschaft übertragen. Im ersten Fall ergeben sich ertragsteuerlich zunächst weder bei der Personengesellschaft noch bei der Kapitalgesellschaft besondere Folgen.

Interessant werden Gestaltungsmöglichkeiten im zweiten Fall, also der Übertragung bereits bestehenden Immobilienvermögens. Hier stehen verschiedene Wege zu Verfügung. Einerseits können die Immobilien im Wege einer unentgeltlichen Einlage auf die Familienimmobiliengesellschaft übertragen werden. Andererseits kann auch eine Veräußerung der bereits im Eigentum der Überträger stehenden Immobilien an die Gesellschaft aus steuerlicher Sicht sinnvoll sein. Insbesondere wenn die Immobilien bereits seit mehr als zehn Jahren im Privatvermögen des Überträgers stehen und somit steuerfrei veräußert werden können, ergeben sich Vorteile hinsichtlich des Abschreibungsvolumens.

Die Auswirkungen auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Ertragsteuer sowie die Grunderwerbsteuer müssen aber in jedem Fall im Detail analysiert werden, da diese immer individuelle Lösungen erfordern.

Aspekte der laufenden Besteuerung

Die laufende Besteuerung der Erträge aus der Familienimmobiliengesellschaft unterscheidet sich zwischen der vermögensverwaltenden Personengesellschaft und der Kapitalgesellschaft erheblich.

Kapitalgesellschaft: Bei der Kapitalgesellschaft wird der Gewinn durch Vermögensvergleich, also durch Bilanzierung, ermittelt. Die Gewinne werden zunächst auf der Ebene der Kapitalgesellschaft mit den Unternehmenssteuern besteuert. Sofern Ausschüttungen an die Anteilseigner erfolgen, werden diese ebenfalls besteuert. Die Steuerbelastung durch Körperschaftsteuer nebst Solidaritätszuschlag beträgt insoweit knapp 16 Prozent. Daneben besteht Gewerbesteuerpflicht. Allerdings kann eine vollumfängliche Gewerbesteuerbefreiung beantragt werden, wenn die Kapitalgesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet (sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung). Ausschüttungen an die Anteilseigner unterliegen der Abgeltungsteuer, wenn die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird. Die Abgeltungsteuer wird von der Kapitalgesellschaft einbehalten und für den Gesellschafter bezahlt. Bezogen auf den Gewinn der Kapitalgesellschaft mit Gewerbesteuerbefreiung beträgt die Gesamtbelastung über beide Besteuerungsebenen bei Vollausschüttung circa 38 Prozent, bei Thesaurierung nur knapp 16 Prozent.

Vermögensverwaltende Personengesellschaft: Die Gewinnermittlung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft kann, je nach Rechtsform, durch Vermögensvergleich oder durch Einnahmen-Überschussrechnung erfolgen. Es wird stets die Vollausschüttung der Gewinne fingiert. Die Gewinne werden beim Gesellschafter direkt und in vollem Umfang der tariflichen Einkommensteuer unterworfen. Je nach Höhe des Gewinns und der anderen Einkünfte der Gesellschafter beträgt die Einkommensteuer bis zu 44,3 Prozent oder 47,5 Prozent bei Einkünften von über 250.000 Euro pro Jahr bei Einzelveranlagung.

In der laufenden Besteuerung können sich daher insbesondere bei hohen sonstigen Einkünften Vorteile für die Kapitalgesellschaft ergeben, die sich über die Jahre kumulieren.

Besteuerung bei Veräußerungen von Anteilen oder einzelnen Grundstücken

Verkaufen Gesellschafter ihre Anteile an der Kapitalgesellschaft, werden die Gewinne gleich einer Gewinnausschüttung aus der Kapitalgesellschaft behandelt. Die Höhe der Steuerbelastung entspricht den vorherigen Ausführungen zu Gewinnausschüttungen ins Privatvermögen. Die Veräußerung eines Anteils an einer grundbesitzenden vermögensverwaltenden Personengesellschaft gilt als Veräußerung der Grundstücke. Eine Veräußerung von Grundstücken ist grundsätzlich laufender Gewinn bei der Kapitalgesellschaft. Das heißt, alle Wertzuwächse sind steuerpflichtig. Allerdings gilt auch hier die erweiterte Gewerbesteuerkürzung bis zum vorletzten Grundstück, sodass der Gewinn mit knapp 16 Prozent besteuert wird (vor Ausschüttung). Wird ein Grundstück von einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft verkauft, erfolgt die Besteuerung so, als wenn der Gesellschafter selbst das Grundstück aus seinem Privatvermögen verkauft hätte, bei einer Haltedauer von zehn Jahren also grundsätzlich steuerfrei.

Die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren ist insbesondere in Fällen von hohen Wertsteigerungen ein wichtiges Argument für die Ausgestaltung als vermögensverwaltende Personengesellschaft.

Genaue Prüfung bei Wegzug ins Ausland

Heutzutage ist der Wegzug eines Familienangehörigen aus Deutschland keine Seltenheit. Bei Familienimmobiliengesellschaften in Form einer GmbH können sich aus einer dauerhaften nicht mehr bestehenden unbeschränkten Steuerpflicht von Gesellschaftern steuerliche Folgen ergeben. Hier sind eine Prüfung und eine Planung aller Gesellschafter notwendig, um schon bei Begründung potenzielle Faktoren zuberücksichtigen.

Fazit Sowohl beim Erwerb als auch bei der Übertragung von bereits vorhandenen Immobilien durch Eltern auf ihre Kinder eignet sich eine Familiengesellschaft in vielerlei Hinsicht hervorragend, um Schenkung- beziehungsweise Erbschaftsteuer zu sparen.

Aus steuerlicher Sicht stellen vermögensverwaltende Personengesellschaften in Anbetracht der Relation von laufenden Erträgen und potenziellen Veräußerungsgewinnen häufig vorteilhaftere Lösungen dar. Ob die Personen- oder die Kapitalgesellschaft jedoch steuerlich vorteilhafter ist, muss individuell betrachtet werden. Daher bedarf jeder Einzelfall einer genauen Analyse durch versierte Rechts- und Steuerberater hinsichtlich der steuerlichen Situation und der außersteuerlichen Interessen aller Beteiligten. Durch geschickte Vorausplanung kann in den meisten Fällen eine Lösung entwickelt werden, die alle relevanten Aspekte berücksichtigt.

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