Grunderwerbsteuer

Unklare Reform

Bei der Grunderwerbsteuer stehen zum 1. Januar 2027 Neuregelungen an. Noch ist unklar, welche Schwachstellen im Gesetz ausgebessert werden.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrssteuer, die den Erwerb von inländischen Grundstücken erfasst. Sie dient der Beteiligung des Staates an Grundstückstransaktionen und beruht auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Je nachdem, in welchem Bundesland das Grundstück liegt, wird eine Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent fällig.

Was ist die Bemessungsgrundlage? Das muss nicht nur der vereinbarte Kaufpreis sein. Betrachtet wird, was der Käufer aufwenden muss, damit der Eigentumsübergang erfolgen kann. Es kommt also auf die Gegenleistung insgesamt an. Beispielsweise werden ein Bar-Kaufpreis und übernommene Verbindlichkeiten addiert und ergeben als Summe die Bemessungsgrundlage für die GrESt. Diese muss an das Finanzamt bezahlt werden, bevor im Grundbuch die Eigentumsumschreibung erfolgen kann.

Das GrEStG sieht auch einige wenige Befreiungen vor. Bei Erwerben zwischen Ehegatten oder auch zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern auf Kinder) verzichtet der Staat auf die GrESt zugunsten der familiären Einheit und dem Erhalt des Eigentums. Bei diesen sogenannten Asset Deals (direkten Grundstückskäufen) sind die Regelungen des Gesetzes eindeutig und gut anwendbar.

Neben dem Erwerb eines Grundstücks können aber auch Veräußerungen von Gesellschaftsanteilen einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang darstellen. Der Gesetzgeber will so verhindern, dass die Steuer durch sogenanntes Share Dealing umgangen wird.

Ein Share Deal ist ein mittelbarer Erwerb. In diesen Fällen wird nicht das Grundstück selbst, sondern Gesellschaftsanteile an einer Gesellschaft (zum Beispiel GmbH oder KG) übertragen, die Eigentümerin eines Grundstücks ist.Damit die GrESt hier nicht umgangen wird, gibt es spezielle Ersatztatbestände im Gesetz. Diese zielen darauf ab, Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften der Besteuerung zu unterwerfen, auch wenn zivilrechtlich kein Grundstück erworben wurde.

Die GrESt entsteht in diesen Fällen, wenn mindestens 90 Prozent (bis 2019: 95 Prozent) der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Steuer kann im Einzelfall schwierig sein. Denn besteht das Vermögen der Gesellschaft nicht nur aus dem Grundstück, muss eine grundstücksbezogene Bewertung vorgenommen werden. Steuerlich problematisch an diesen Verträgen ist auch, dass meist zwischen der Vertragsunterzeichnung (Signing) und dem tatsächlichen Vollzug (Closing) ein zeitlicher Unterschied liegt. In der Regel müssen aufschiebende Bedingungen erfüllt werden.

Nach aktueller Rechtslage müssen beide Vorgänge dem für die GrESt-Festsetzung zuständigen Finanzamt innerhalb von 14 Tagen angezeigt werden. Anzeigepflichtig sind der Notar und der Erwerber. Werden diese Verpflichtungen unterlassen oder verspätet ausgeführt oder beim falschen Finanzamt angebracht, kann es nach aktueller Rechtslage zur doppelten Steuerfestsetzung kommen. Nach der geplanten Neuregelung kommt dem Umstand, dass Signing und Closing auseinanderfallen, künftig keine Bedeutung mehr zu. Demselben Lebenssachverhalt droht somit nicht mehr die doppelte Besteuerung. Das ist ausdrücklich zu begrüßen, wie auch die geplante Verlängerung der Frist auf einen Monat für die jeweilige Anzeige.

Leider beschäftigt sich der vorliegende Gesetzentwurf nicht mit dem Auslaufen einer Übergangslösung zur Befreiung von der GrESt zum 31. Dezember 2026. Glücklicherweise hat sich der Bundesrat des Themas aber angenommen.

Beispiel Wer ist betroffen? A und B sind Miteigentümer eines Grundstücks zu gleichen Teilen. A und B schließen einen notariellen Einbringungsvertrag. Sie übertragen das Grundstück auf die neu gegründete „A&B KG“. A und B sind die einzigen Gesellschafter der KG und wieder zu je 50 Prozent beteiligt. Dieser Vorgang ist grundsätzlich für die Grunderwerbsteuer relevant, da der Eigentümer des Grundstücks wechselt. Aber: Da A und B bereits im gleichen Verhältnis Grundstückseigentümer waren, ist der Erwerb befreit. Für die Einbringung fällt aktuell somit insgesamt keine Steuer an. Diese Befreiungsregelung endet zum 31. Dezember 2026.

Die Rechtslage für die Zeit ab dem 1. Januar 2027 ist noch offen, was zu erheblicher Unsicherheit bei der Vermögensnachfolgeplanung und sonstigen Umstrukturierungen führt. Sollte es keine entsprechende neue Regelung geben, würde es die Gestaltungsspielräume für steuerfreie Übertragungen deutlich verkleinern. Konsequenz: Nutzen Sie gegebenenfalls die nächsten Monate, um Grundstücksübertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern noch umzusetzen, bevor die Begünstigung entfällt.

FAZIT Die Tatbestände der Grunderwerbsteuer sind weit gefasst und reichen vom klassischen Grundstückskauf bis hin zu Anteilsübertragungen an Gesellschaften, die über Immobilien verfügen. Die geplanten Änderungen helfen in der Praxis. Doch Achtung: Für aktuelle Transaktionen gelten die Erleichterungen noch nicht. Leider beseitigt der vorliegende Entwurf auch nicht alle Schwachstellen im Gesetz. Deshalb ist bei jeder Grundstücks- oder Anteilsübertragung eine steuerliche Prüfung zwingend erforderlich, um ungewollte Steuerfolgen zu vermeiden oder um gezielt steuerliche Gestaltungen in Anspruch zu nehmen. Für eine Rechtssicherheit bleibt die tatsächliche Umsetzung im Gesetz abzuwarten.