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Wohnungseigentümer dürfen Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage erst dann steuerlich als Werbungskosten absetzen, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich verwendet hat.

Die Entscheidung betrifft insbesondere Vermieter von Eigentumswohnungen, die bislang gehofft hatten, ihre Einzahlungen sofort steuerlich geltend machen zu können. Der Bundesfinanzhof bestätigte die aktuelle Rechtslage: Erst die tatsächliche Ausgabe, nicht die Einzahlung, zählt steuerlich.

Hintergrund ist die seit 2020 geltende Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Das Rücklagenvermögen gehört allein der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer.

Das bedeutet für Vermieter: Die steuerliche Berücksichtigung der Rücklage ist erst bei tatsächlicher Mittelverwendung möglich.

Zu den Aufwendungen, die regelmäßig steuerlich geltend gemacht werden können, zählen neben der Abschreibung aus der Anschaffung auch Kosten für notwendige Fahrten und Reparaturen, Schuldzinsen und sogar Ausgaben für einen Rechtsstreit mit den Mietern. Verluste, die aus der Vermietung entstehen, können zudem mit anderen Einkünften verrechnet werden.

BFH, Urteil vom 14.1.2025, AZ: IX R 19/24